Ecobonus e Ristrutturazioni 2027: Cosa Cambia con il Nuovo Testo Unico (Dlgs 117/2026)

Se hai in programma di cambiare la caldaia, installare una pompa di calore o ristrutturare il bagno, c'è una scadenza da segnare in agenda: dal 1° gennaio 2027 la detrazione fiscale per Ecobonus e Bonus Ristrutturazioni scende dal 50% al 36% sull'abitazione principale, e dal 36% al 30% su tutti gli altri immobili. Non è un'anticipazione di stampa né un'ipotesi di legge di bilancio: è scritto nel Decreto Legislativo 117/2026, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 3 luglio 2026 ed entrato in vigore il giorno successivo, che riscrive le regole fiscali sulla casa dentro il nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR).

Il decreto non introduce nuovi incentivi: riordina in un unico testo normativo disposizioni che fino a oggi erano sparse tra decreti e leggi di bilancio successive, e lo fa proprio nel momento in cui il calendario di riduzione delle aliquote - già annunciato con la Legge di Bilancio 2025 - diventa definitivo e stabile nel diritto tributario ordinario. Per chi ha in programma lavori sulla propria casa, questo significa una cosa molto concreta: le aliquote più favorevoli di quest'anno hanno una data di scadenza precisa, e conviene pianificare i lavori tenendone conto.

In questa guida trovi il quadro completo e verificato: le aliquote 2026 e 2027 a confronto per Ecobonus, Bonus Ristrutturazioni e Sismabonus, cosa cambia per chi installa una pompa di calore o sostituisce la caldaia, cosa resta invariato (incluso il Conto Termico 3.0), un esempio numerico su quanto vale davvero chiudere i lavori entro fine 2026, e una checklist pratica per non arrivare a dicembre con la fattura ancora da fare. I numeri che leggi qui sono verificati sul testo del decreto e su fonti tecniche indipendenti; dove la norma lascia margini di interpretazione, te lo diciamo esplicitamente invece di inventare una cifra.

Cos'è il Dlgs 117/2026 e perché cambia le carte in tavola

Il Decreto Legislativo 117/2026 fa parte della riforma fiscale che sta riorganizzando il sistema tributario italiano in testi unici settoriali. Per l'edilizia, l'obiettivo dichiarato è consolidare in un unico corpo normativo - il nuovo TUIR - le disposizioni su Bonus Ristrutturazioni, Sismabonus ed Ecobonus, finora distribuite tra la Legge 449/1997, i decreti attuativi e le manovre di bilancio annuali che ogni anno prorogavano (o riducevano) le aliquote. Concretamente, il Bonus Ristrutturazioni ordinario confluisce in un articolo dedicato, il Sismabonus e l'Ecobonus in altri due articoli specifici, con un articolo a parte che fissa le aliquote temporanee valide fino al 2027.

La parte che interessa davvero chi deve decidere quando fare i lavori è questa: il decreto conferma, senza modificarlo, il calendario di riduzione delle aliquote già previsto dalla normativa vigente. Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026 restano il 50% sull'abitazione principale (per chi ne è proprietario o titolare di un diritto reale di godimento) e il 36% su tutti gli altri immobili - seconde case, immobili locati, spese sostenute da familiari conviventi o inquilini anche sull'abitazione in cui vivono. Dal 1° gennaio 2027 queste percentuali scendono rispettivamente al 36% e al 30%. Il decreto, in altre parole, non cambia il destino delle aliquote: lo rende definitivo, spostandolo dal territorio incerto delle proroghe annuali a quello più stabile di un testo unico.

Le aliquote 2026 e 2027 a confronto

La tabella seguente riassume le aliquote di detrazione per i tre bonus coinvolti, distinguendo abitazione principale (l'immobile in cui risiedi anagraficamente e di cui sei proprietario o titolare di un diritto reale) da tutti gli altri casi. Vale per le spese effettivamente sostenute nell'anno di riferimento, indipendentemente da quando i lavori sono iniziati.

Due precisazioni che fanno la differenza nel calcolo reale. Primo: il tetto di spesa agevolabile per il Bonus Ristrutturazioni resta di 96.000 € per unità immobiliare anche nel 2027, in base al testo oggi disponibile; una successiva riduzione a 48.000 € è indicata dalla normativa vigente a partire dal 2028, ma - come per ogni scadenza pluriennale in materia fiscale - va sempre riverificata sull'ultima legge di bilancio prima di pianificare interventi a cavallo tra più anni. Secondo: per l'Ecobonus i massimali di 30.000 € per i generatori di calore, 60.000 € per involucro e schermature e 100.000 € per la riqualificazione globale sono limiti alla detrazione, non alla spesa: il decreto non li modifica, cambia solo la percentuale applicata.

Ecobonus: pompe di calore, caldaie e isolamento

Per chi sostituisce un vecchio generatore con una pompa di calore, la sostanza dell'Ecobonus non cambia nel contenuto tecnico: restano ammessi gli stessi interventi (pompe di calore aria-acqua, geotermiche, sistemi ibridi factory made, isolamento termico, sostituzione infissi con determinate trasmittanze), e resta confermata l'esclusione, in vigore dal 2025, delle caldaie uniche alimentate esclusivamente a combustibili fossili: chi installa solo una caldaia a condensazione senza pompa di calore o sistema ibrido non accede né all'Ecobonus né al Bonus Ristrutturazioni per quella spesa specifica. Cambia soltanto la percentuale recuperabile in dichiarazione dei redditi, secondo il calendario visto sopra.

Per fare un esempio concreto: una pompa di calore aria-acqua da 12.000 € installata come sostituzione della vecchia caldaia sull'abitazione principale del proprietario, pagata nel 2026, dà diritto a una detrazione di 6.000 € (50%), recuperabile in dieci quote annuali da 600 €. La stessa identica spesa, sostenuta nel 2027, darebbe diritto a 4.320 € (36%), cioè 432 € l'anno: quasi 1.700 € in meno sull'intero decennio di rimborso. Per chi sta valutando i tempi dell'intervento, è una differenza che vale la pena considerare insieme al preventivo, non dopo.

Bonus Ristrutturazioni e ristrutturazione del bagno

Il discorso è identico per il Bonus Ristrutturazioni, lo strumento più usato per interventi come il rifacimento del bagno, la sostituzione di sanitari e impianti idraulici, il rifacimento di impianti elettrici o la sistemazione di balconi e facciate. Anche qui l'aliquota 2026 è del 50% sull'abitazione principale del proprietario e del 36% negli altri casi, con tetto di spesa di 96.000 € per unità immobiliare condiviso tra tutti gli interventi di recupero edilizio sostenuti nello stesso periodo sulla stessa unità. Dal 2027 le percentuali scendono, come per l'Ecobonus, a 36% e 30%.

Per chi sta programmando una ristrutturazione completa del bagno che comprende anche la sostituzione della caldaia o l'installazione di una pompa di calore, vale la stessa logica vista nella nostra guida al confronto tra Conto Termico e detrazione fiscale: quando i lavori riguardano un progetto ampio (bagno, infissi, impianti insieme al generatore di calore), il Bonus Ristrutturazioni o l'Ecobonus restano lo strumento più conveniente sull'insieme della spesa, mentre il Conto Termico 3.0 può convenire sulla sola voce dell'impianto di climatizzazione se contabilizzata separatamente.

Sismabonus: cosa prevede il nuovo Testo Unico

Per completezza, lo stesso calendario di aliquote si applica anche al Sismabonus (messa in sicurezza sismica di edifici in zone a rischio), confluito nell'articolo 371 del nuovo TUIR: 50%/36% per le spese 2025-2026, 36%/30% dal 2027. Restano invece invariate le regole speciali, più favorevoli, previste per gli interventi di ricostruzione nei crateri sismici riconosciuti (ad esempio Centro Italia 2016-2017), che seguono una disciplina separata e non sono l'oggetto di questa guida: se il tuo immobile rientra in una di queste zone, il consiglio è verificare la posizione specifica con un tecnico abilitato prima di fare qualunque valutazione basata sulle aliquote ordinarie.

Cosa NON cambia con il nuovo Testo Unico

È altrettanto importante capire cosa il Dlgs 117/2026 lascia invariato, perché su questi punti non c'è nulla da rincorrere prima di fine anno:

• Le tipologie di intervento ammesse restano le stesse: pompe di calore, sistemi ibridi, isolamento, infissi, impianti idraulici ed elettrici, interventi antisismici.
• Resta esclusa, dal 2025, la sostituzione con caldaie uniche alimentate a soli combustibili fossili: caldaie a condensazione comprese, se installate senza pompa di calore o sistema ibrido abbinato.
• Restano ammessi gli ibridi factory made, le pompe di calore ad assorbimento a gas, i microcogeneratori e i generatori a biomassa.
• La detrazione resta recuperabile in 10 quote annuali di pari importo attraverso la dichiarazione dei redditi, non in un'unica soluzione.
• Resta il limite dell'art. 16-ter del TUIR per i redditi superiori a 75.000 €, che contingenta il totale degli oneri detraibili in base al reddito e al numero di figli a carico.
• Il bonifico "parlante" e, per l'Ecobonus, la comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori restano obbligatori.

Fotovoltaico: la stessa logica si applica alla detrazione 50%

Anche per l'impianto fotovoltaico con o senza accumulo, quando viene agevolato con la detrazione fiscale (anziché con il Conto Termico, che per il solo fotovoltaico residenziale copre percentuali più basse e solo in abbinamento a una pompa di calore), valgono le stesse aliquote e lo stesso calendario visti in questa guida: 50%/36% per le spese 2025-2026, 36%/30% dal 2027. Se vuoi il dettaglio completo su requisiti e importi per il fotovoltaico, la nostra guida dedicata è Detrazione 50% Fotovoltaico: guida a bonus e requisiti: qui ci concentriamo sul quadro generale del nuovo Testo Unico che riguarda tutti i bonus casa insieme.

Conto Termico 3.0: l'alternativa che il Testo Unico non tocca

Una cosa che il Dlgs 117/2026 non cambia in alcun modo è il Conto Termico 3.0, il contributo a fondo perduto erogato dal GSE per chi sostituisce un vecchio generatore con una pompa di calore: è uno strumento diverso, gestito da un ente diverso (il GSE, non l'Agenzia delle Entrate), con una propria disciplina che il nuovo TUIR non tocca. Per chi ha poca capienza IRPEF, non è proprietario dell'abitazione principale, o vuole liquidità immediata senza aspettare dieci anni di dichiarazioni, il Conto Termico resta un'alternativa spesso più conveniente della detrazione fiscale, indipendentemente dal fatto che quest'ultima scenda al 36% nel 2027. Trovi il confronto completo, con esempi numerici per il Nord Italia, nella nostra guida Conto Termico o Detrazione Fiscale: scegli l'incentivo giusto.

Quanto vale davvero chiudere i lavori entro il 31 dicembre 2026: un esempio

Prendiamo un caso tipico che vediamo spesso tra i nostri clienti in Lombardia e Piemonte: ristrutturazione del bagno con sostituzione di sanitari, impianto idraulico ed elettrico, per una spesa complessiva di 18.000 € sull'abitazione principale del proprietario. Nel 2026, con l'aliquota al 50%, la detrazione totale è di 9.000 €, pari a 900 € l'anno per dieci anni. La stessa spesa, sostenuta nel 2027 con l'aliquota al 36%, dà diritto a 6.480 € complessivi, cioè 648 € l'anno: una differenza di 2.520 € sull'intero periodo, quasi 252 € l'anno in meno di sconto fiscale per lo stesso identico lavoro.

Su un intervento più ampio - bagno, infissi e pompa di calore insieme, per una spesa di 40.000 € sull'abitazione principale - il salto tra 50% e 36% vale 5.600 € di detrazione in meno nel decennio. Sono numeri che non giustificano da soli l'affrettare lavori non necessari o mal progettati, ma che meritano di entrare nel conto quando i tempi tecnici lo permettono: se hai già un preventivo pronto e la sola variabile è "quando firmare", sapere che restano circa cinque mesi di aliquote piene, da qui al 31 dicembre 2026, è un'informazione che vale la pena avere prima, non dopo.

Cosa fare subito: checklist pratica

1. Verifica se l'intervento che hai in mente rientra nell'abitazione principale (residenza anagrafica) o in un altro immobile: cambia l'aliquota di partenza, sia nel 2026 sia nel 2027.
2. Fai calcolare, per il tuo caso specifico, sia la detrazione fiscale sia l'eventuale Conto Termico 3.0 se l'intervento riguarda una pompa di calore: la scelta giusta dipende dalla tua capienza IRPEF, non solo dalla percentuale nominale.
3. Se il lavoro è già progettato e il preventivo pronto, valuta con il tuo consulente se sostenere la spesa (pagamento con bonifico parlante) entro il 31 dicembre 2026 per beneficiare delle aliquote più alte.
4. Verifica che il generatore scelto non rientri nell'esclusione delle caldaie a soli combustibili fossili, se punti all'Ecobonus.
5. Conserva fatture, bonifici parlanti e, per l'Ecobonus, predisponi la comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori.
6. In caso di reddito superiore a 75.000 €, fai verificare al tuo commercialista l'eventuale contingentamento della detrazione previsto dall'art. 16-ter del TUIR prima di contare sull'intero beneficio.

Come SEI ti aiuta a pianificare i lavori prima del 2027

Soluzioni Energia Italia segue ogni settimana famiglie e piccole imprese tra Lombardia, Piemonte e le regioni limitrofe nella scelta tra pompa di calore, caldaia, fotovoltaico e ristrutturazione del bagno. Con l'aliquota del 50% ancora valida per le spese sostenute entro fine 2026, il nostro lavoro parte da un sopralluogo gratuito e da un preventivo che include sempre la simulazione dell'incentivo più conveniente per la tua situazione specifica: detrazione fiscale, Conto Termico 3.0, o entrambi su voci di spesa distinte dello stesso cantiere.

Se hai lavori in programma per la casa e vuoi capire quanto cambierebbe il conto tra il 2026 e il 2027, richiedi un preventivo gratuito: bastano l'indirizzo dell'immobile e una descrizione dell'intervento per darti una prima stima seria di spesa, aliquota applicabile e tempi di rientro, prima che tu firmi qualsiasi cosa.

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